以等基本搭好台子,差不多也该过年了。
另外在这个过程当中,能否利用房产抵押和公司担保,把这个近乎于庞氏骗局的雪球滚起来,目前也仍然是未知之数。哪怕等雪球滚起来后,每个月需要支付的资金成本和杠杆成本——说人话也就是欠银行的利息,到底能不能按时保证还上,一直坚持还到房子涨价的那天,这里头的风险和压力,恐怕无法完全避免,必须要时刻小心突如其来的麻烦。
梁鑫从桌上的笔筒里,抽过一支笔,下意识地转动起来。
他又双叒叕一次地,仔细重新计算起了这笔生意的所有资金细节。
租出去的房子的房租,到时候到底能抵充多少利息?听说现在那边的租金,差不多是每平方每个月50块的样子?那么五十平方的屋子,大抵能租出2500块每个月。
而W市这边的银行,现在的商业贷款利率差不多是年平均12%到18%之间,如果能搞到熟人的路子,差不多就是每个月平均支出贷款全额的1%。
以一套50平方的首都房子做抵押,贷出大约等值的钱,那就是每个月需要偿还价值约等于0.5平方的房价,就是3500块左右。所以以最乐观的模型来计算,这里至少就产生了“每房每月平均1000元”的资金窟窿。按这个数额来就算,如果自己囤积到200套房子,每个月需要付出的杠杆成本,就是刚好20万!
那这笔每月二十万的窟窿,又该怎么去填呢?
梁鑫拿着笔,笃笃笃地在桌上敲。
最理想的情况下,肯定是自己再掏钱往里面砸——但按点卡目前的分红来算,他每个月最多也就拿到十万左右,而且这么砸进去的话,陈耿的占股比例,又该怎么算?如果只是自己一味地投入资金,而陈耿继续保持5%的占股的话,自己岂不是很亏?
梁鑫想了想,又摇摇头。
也并不亏,因为陈耿的作用,现在无人可以代替。
而且更关键是,哪怕他自己掏腰包往里头扔钱,半年也不过120万而已。
现在更大的问题,反倒是自己上哪儿搞这120去?
按他每个月十万的点卡分红额度来算,剩下的60万,又该怎么解决?这么一想,即便是在最理想的状况下,看样子,他也不得不施展“拆补大法了”。
必须得再找一家银行,另外额外再贷出60万的现金,用于嫁接这60万的窟窿。
俗称过桥。
不过话又又又又说回来,以上这些,还都是最乐观的模型推演。
万一不乐观呢?
万一中途借不出钱来,或者银行的贷款利率比12%更高,又或者刚好借不到那笔过桥费呢?难道到手去向陈光建伸手,告诉他自己拿三金公司的资产做担保,结果玩到杠杆脱轨,命悬一线?那陈光建还不得当场把他
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